주택담보대출 LTV, DTI, DSR 용어 부터 비율까지

(1) LTV (lone to value rario) : 담보 안정비율

1) 정의?

- 주택을 담보로 대출해 줄 때 적용되는 담보가치 대비 최대 대출 가능 한도.

집의 시가가 얼마이니 그 가격의 몇% 까지  돈을 빌려주겠다는 것이다.

 

​현재 투기지역 및 투기과열지구, 조정대상지역, 비규제 지역 등으로 달리 적용되고 있습니다.

LTV가 적용되는 만큼의 액수를 모두 대출할 수 있는 것도 아닙니다.

DSR이라는 총부채 원리금 상환비율과

DTI(총부채상환비율)이 적용되기 때문입니다.

우선 쉽게 이해해 본다면, LTV는 대출한도 사이의 비율입니다.

​투기과열지구에서는 9억 원까지 40% 적용, 초과되는 경우에는 20%가 적용이 됩니다.

EX1) 예를 들어 주택이 5억이라고 한다면,

LTV가 50% 일 때 2억 5천만 원까지 대출이 가능하다는 뜻으로 생각하면 됩니다.

만약 해당 주택이 전세가 있다고 가정하면,

전세보증금을 제외한 추가적인 대출한도까지 가능하다고 보면 됩니다.

즉, 2억 5천만 원의 대출한도 금앤은 있고 1억의 전세가 있으면 1억 5천만 원까지 대출이 가능한 셈입니다.

EX2) 예를 들면 만약, 주택 담보대출 비율이 40%이고, 5억 원짜리 주택을 담보로 돈을 빌리고자 한다면

빌릴 수 있는 최대 금액은 2억 원 (5억 * 0.4)이 된다.

---

(2) DTI (Debt To Income) : 총부채상환비율

1) 정의?

- 주택담보대출의 연간 원리금 상환액과 기타 부채에 대해 연간 상환한 이자의 합을 연소득으로 나눈 비율.

​

대출을 받으려고 할 때 이 대출금을 상환할 수 있는 능력이 되는지 평가하는 건데

소득을 기준으로 따져서 대출 한도를 정하는 비율입니다.

​

EX1) 예를 들어 연소득이 8000만 원 이하 부부가 DTI 비율이 60%라고 한다면.

연간 상환할 수 있는 금액이 최대 : 4800만 원 (원금+이자)

EX2) 예를 들면 만약, 주택 담보대출 비율이 40%이고, 5억 원짜리 주택을 담보로 돈을 빌리고자 한다면

빌릴 수 있는 최대 금액은 2억 원 (5억 * 0.4)이 된다.

---

(3) DSR (Debt Service Ratio) : 총부채 원리금 상환비율

1) 정의?

- DTI보다 더 강화된 지표로 볼 수 있음.

- 모든 신용대출 원리금 상환 부담까지 감안하여, 총 대충 상환액이 연간 소득액에서 차지하는 비중.

​보통 금융기관들은 대출 금액을 산정할 때 대출자의 상환 능력을 검증하기 위해 개인신용 평가 시스템을 활용한다.

​개인신용 평가에 따라 부채 총액을 관리한다는 개념이다.

예를 들어, 연간 소득이 5000만 원이고 DTI를 40%로 설정한다면, 총부채의 연간 원리금 상환액이

2000만 원 (5000만 원*0.4)을 넘지 않도록 대출규모를 제한하는 것이다.

​총부채에는 모든 대출(주택 담보대출, 신용대출, 카드론 등) 이 포함된다.

* DSR 비율을 계산하는 방법. (40%라 가정)

​DSR 비율 = 연간 상환 원리금 / 연간 소득

​

1) 연간 소득 4,000만 원이라고 가정하겠습니다.

​2) 연간 상환 원리금 비율을 계산하겠습니다.

(주택담보대출 이외에 기타 부채액이 전혀 없다는 가정을 두겠습니다.)

- 주택담보대출

- 대출 한도 : 200,000,000원

- 약정 금리 : 3%(가정)

- 약정 기간 : 30년(360개월 가정)

- 상환 방식 : 원리금 균등분할상환(가정)

- 월 납입금액 : 843,208원

- 연간 상환 원리금 : 10,118,497원

​

DSR = 연간 상환 원리금(10,118,497원) / 연간 소득(40,000,000원)

DSR = 0.2529(백분율 25.29%)

​

즉, 주택담보대출 2억 원 진행 시 DSR 25.29% 이므로 주택담보대출 진행하는 부분에 있어서 전혀 문제 되지 않는다라는 내용입니다.

결론적으로 정부에서 LTV, DTI, DSR의 비율을 낮춘다면 은행에서 받을 수 있는 대출액이 줄어든다.

그만큼 많은 현금을 쥐고 있어야 집을 살 수 있다는 의미다.