아파트 재건축 절차와 조건 - 쉽고 간단하게 핵심만 이해하기

재건축이란?

재건축이란 다시 건물을 새로이 짓는 것입니다. 어떠한 물건이던지 오래 되면 낡게 되고 못쓰게 되지요? 물론 영구적인 것도 있지만, 아파트는 그에 해당되지 않습니다. 수도에서 녹물이 나온다거나 건물이 너무 오래 되어서 안전이 문제되는 아파트 등 노후화 되고 주거하기에 적합하지 않은 공동주택(ex. 아파트)허물고 새로 짓는 사업입니다.

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철건 전 기존 아파트에 살던 사람들과 토지(땅)을 보유한 사람들이 조합​이라는 것을 만들어서 재건축 시행사업으로 시공사를 선정해서 아파트를 짓게 됩니다. 이과정에서 기존 아파트 사람들은 추가 부담금을 내고 입주를 선택 or 처분하고 다른곳으로 이사를 하면 됩니다.

아파트를 다 지어질 시점에 특별분양 & 일반분양으로 청약을 받고 분양에서 수익을 내는 구조입니다.

아파트 재건축 조건

1) 노후 공동주택 면적 : 1만m2 이상

2) 기존 세대수 : 200세대 이상인 노후 공동주택 단지

3) 안전진단 결과 : D or E등급 판정

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※ 노후건축물 : 철근 콘크리트인 경우 - 30년 이상 경과한 건축물

철근 콘크리트 구조가 아닌 경우 - 20년 이상 경과한 건축물

1. 기본계획수립

10년 단위 도시 및 주거환경 정비 기본계획 수립 대상에 재건축 아파트로 포함된다.

└ 10년 단위로 계획을 수립하고, 5년마다 타당성 검토를 한다.

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2. 안전진단★

안전에 이상이 없는지 확일을 받는다. A~E까지 등급이 있는데 E를 받으면 재건축 진행, D등급은 조건부 재건축입니다. 2023년 부터는 조건부 재건축 범위가 축소되고 허용 대상은 확대될 예정이다.

※ 최근 국토부에서 안전진단 기준 평가항목 조정이 이루어 졌습니다. (2023년 1월)

· 구조안전성 비중 50% → 30%

· 주거환경 비중 15% → 30%

· 설비노후도 비중 : 25% → 30%

특히, 재건축 여부를 판가름 하는 평가 점수가 하향 되었는데요.

기존에는 30점 이하의 평가를 받아야 재건축이 가능했으나 이번 개정으로 45점 이하의 평가를 받으면 재건축을 할 수 있게 되었습니다. 조건부 재건축범위 30~55점 → 45~55점으로 조정되었습니다.

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3. 정비계획수립

토지 면적 50%이상과 토지소유자의 60%이상 동의해야 정비 계획 수립이 가능하다.

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4. 조합 설립 인가

각 동별 구분소유자의 50%이상 + 전체 구분 소유자의 75% 이상, 토지면적 소유자의 75% 이상의 동의가 필요하다.

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5. 시공사 선정

시공사를 선정하는데 재건축을 통해 사업수익성이 좋으면 사업에 참여하는 것이고 그렇지 않으면 1군 건설사가 아닌 2군 건설사가 참여하게 됩니다. 좋은 아파트 브랜드(시공사)를 가지고 재건축을 하게 되면 분양시 큰 수익을 낼 수 있게 됩니다.

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6. 사업시행인가

개발 진행에 대한 사업계획 (용적률, 건폐율, 기부채납, 평형, 세대수)등을 시장에게 인가 받는 단계입니다.

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7. 관리처분인가

감정평가 금액, 청산금, 세입자 보상, 총 공사비용등을 인가받는 단계입니다.

주민은 분양받을 권리를 가지게 되고, 본인이 향후 부담하여야 할 분담금액을 확정 받게 됩니다.

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└ 감정평가액 : 내가 소유하고 있는 집의 감정평가액이 2억원 이고 조합원 분양가가 5억원이면 내가 추가로 내야 하는 분담금은 대략 3억원 입니다.

감정평가액에 따라 투자금이 달라지기 때문에 가격의 변동이 생긴다.

조합원 평형 신청도 하게 되는데 말 그대로 신청입니다. 내가 30평을 하겠다고 해서 확정되는 건 아님.

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-. 시에서 재건축을 하기로 최종 확정 했으니 사업이 엎어질 위험이 사라졌다.

-. 대략적인 분담금이 나왔으니 투자 수익을 예측할 수 있다.

7. 이주&철거&착공 - 완료단계(3~4년소요)

이주 철거 : 철거 전 아파트 입주민들이 다른곳으로 이사가게 되면 철거를 하게 된다.

착공 : 공사에 시작하는 착공 신고를 한다.

1) 기공 : 공사의 시작. 커팅식

2) 착공 : 실제 공사 착수. 포크레인 땅파기

3) 완공 : 건축물 다 지음

4) 준공 : 서류상 건축물 사용승인이 난 상황

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8. 일반분양

조합원에게 선분양되고 난 뒤에 남은 매물을 일반인들에게 분양하는 단계입니다.

특별분양, 1순위, 2순위, 무순위 분양등이 있다.

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9. 준공인가

건축물이 법대로 지어졌는지 사용승인을 하는 단계다.

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10. 소유권이전

입주를 하기 전에 사람들은 취,등록세를 내고 등기를 진행한다.

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11. 청산

소유권 이전이 완료되면 조합은 청산한다.

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이렇게 아파트 재건축의 여러 단계를 거치고 단계별 조건도 달라서 투자에 앞서 정확한 재건축 절차를 파악하고 접근하는 것이 좋을 것 같습니다.

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이상으로 아파트 재건축 절차 및 조건에 대해 정리해 보았습니다.