재건축 아파트 가능여부 판단 기준은?

안녕하세요? 심심한 라이언입니다.

오늘은

'결국 어떠한 아파트가 재건축이 될까?'

에 대해서 한번 짧은 지식으로 알아보겠습니다.

 

1. 용적률

용적률이란? 대지면적에 대한 연면적의 비율을 말합니다.

​쉽게 예를 들면 이렇습니다.

​A구역에는 1층짜리 집이 있고, B구역에는 9층짜리 집이 있습니다.

​A, B구역 둘 다 10층까지 지을 수 있다고 가정하면, A구역에는 9채의 집을 분양할 수 있고.

B구역에는 1채의 집을 분양할 수 있게 됩니다.

따라서, 건설사는 분양을 많이 할수 있는 A구역이 사업성이 좋아 재건축을 하게 됩니다.

​따라서 A구역은 용적률 10% 라고 말할 수 있고, B구역의 용적률이 90%라고 말할수 있습니다.

​결국, 용적률은 작을수록 좋습니다.

'재건축의 사업성이 좋다'라고 말할 수 있죠.

---

2. 대지지분

대지지분이란?

아파트 전체 단지의 대지면적을 가구수로 나누어 등기부에 표시되는 면적을 말합니다.

대지지분이 많다는 것은 용적률이 낮아서 더 많은 아파트를 신축할 수 있다는 것을 의미합니다.

​이 또한, 쉽게 예를 들면 이렇습니다.

​A구역에는 100평에 1층의 건물로 10개의 가구가 살고 있다고 하고,

B구역에는 100평에 1층의 건물로 1개의 가구가 살고 있다고 가정하면

​

대지지분은 어느 구역이 더 높을까요?

정답은 B구역입니다.

​

건설사들은 똑같은 땅을 가진 곳이라고 한다면 세대수가 적어서 분양을 더 많이 할 수 있는 게

더 이득이 되기 때문에 '대지지분은 높을수록 재건축 사업성이 좋다'라고 말할 수 있습니다.

---

3. 입지

재건축은 입지 또한 중요합니다.

입지는 부동산에서만 존재하는 것이죠?

동산과 다르게 움직일 수 없는 '땅'이라는 게존재하기 때문에 "입지"를 무시하지 못합니다.

​

예를 들면 강남 삼성동과 인천 구월동과 비교가 될 수가 없죠?

​

현재 압구정 현대아파트 재건축 개발 호재로 인해 집값이 들썩이고 있습니다.

​

따라서 입지가 중요합니다.

이러한 곳은 용적률, 대지지분 없이1:1 재건축이 되더라도 건설사들이 사업성을

좋다고 생각되어 재건축을 진행할 수 있습니다.

​

이왕이면 역세권 아파트에서 사업성이 좋은 곳들인프라가 잘 되어있는 곳들

이러한 곳들이 앞으로 재건축 사업성이 좋다고할 수 있겠죠?

---

예로 평택에 있는 아파트 재건축 확정이 된 곳을 보여 드리겠습니다.

평택역 근처에 있는 주공 4단지,1단지, 합정 주공 2단지

현재 재건축 확정으로 집값이 엄청 오른 사항입니다.

​

대지지분 또한 15평 이상으로사업성이 좋고, 용적률은 두말할 필요 없습니다.

아주 오래 지어진 옛날 5층짜리 아파트이고 평택역 근처에 있어 재건축으로 아주 좋은 아파트인데요.

​이미 저는 투자할 타이밍을 놓쳤네요.

이미 평당 2000만 원 정도 오른 사항입니다.

​여러분들도 재건축으로 추자 할만한 곳을 알아보시고

공부하신다면, 시세차익으로 큰돈을 벌 수 있지 않을 까요?

​이상, 심심한 라이언의 짧은 부동산 지식이었습니다.