재건축 단계 이해하기

재건축은 시간이 꽤 오래 걸리는 과정이다.

정비 구역으로 지정되고 준공되기까지 평균 8.9년이 소요된다.

​도시,주거환경정비 기본계획 수립 → 안전 진단 실시 → 정비구역지정 → 추진위원회 구성 → 조합 설립 인가 → 시행 사업 인가 → 관리 처분 인가 → 철거 및 착공 → 준공인가 → 이전 등기 → 조합 해산, 청산

요즘 낡은 아파트를 허물고 새로 아파트를 짓는 재건축이 투자자 사이에서 투자 1순위로 꼽힐 만큼 인기가 높다. 특히 땅의 면적이 좁고 더 이상 신규 개발이 불가능한 수도권, 지방 대도시는 대표적인 재건축 투자 지역이다.

인구가 집중된 도심 요지의 노후주택지가 대규모 아파트 단지로 탈바꿈하는 재건축은 유망한 투자처가 틀림없다. 여기에 최근 부동산 규제 완화 기조까지 더해져 시장 기대감이 높아졌다. 그렇다고 무작정 투자할 수는 없다. 재건축 투자에는 몇 가지 짚어야 할 체크 포인트가 있다.

​먼저 입지다. 입지는 재건축뿐만 아니라 모든 부동산 투자의 기본이다. 물론 재건축 단지 중 입지가 좋은 투자 유망 지역 1위는 역시 강남이다. 그러나 강남 지역은 투자금이 너무 커서 접근하기 힘들다. 그렇다면 최소한 일반 분양이 잘되는 지역을 선택해야 한다.

미분양 리스크가 적은 수도권을 우선으로 살펴봐야 한다. 투자금이 부족할 경우에는 서울 핵심 지역과 연결되는 교통이 좋은 지역 순으로 입지 수준을 판단해야 한다.

​그다음은 입주 후 가격이다. 입주 후 상승할 가능성이 높은지 따져봐야 한다. 입주 후에 그 지역에서 대장 아파트가 될 수 있는지, 그렇지 않다면 최소한 지역 내 상급지 아파트가 될 수 있는지 여부를 따져야 한다.

​마지막으로 일반 분양은 다양한 평수가 공급되는지 살펴봐야 한다. 재건축 조합원 분양은 선호도가 가장 높은 84제곱미터 물량부터 선점하게 된다. 일반 분양에 비인기 평수만 남게 된다면 미분양이 발생할 수도 있다. 작은 평형부터 큰 평형대까지 분양받는 사람의 니즈에 부합되는 다양한 평수가 있어야 분양도 활발하고 분양 후 프리미엄도 기대할 수 있다.

​지금까지는 재건축 투자에서 가장 기본적으로 검토할 사항을 이야기했다. 또한 재건축 아파트를 매수할 때 체크해야 할 세부적인 사항 네 가지가 있다. 재건축에 투자하기 전에 이 사항을 꼭 점검해야 한다.

1. 대지지분

대지 지분율은 대지권 비율이라고도 한다. 공동주택의 전체 단지 대지면적을 세대수로 나눈 면적 비율을 말한다. 보통 5층 이하 저밀도 단지 아파트는 대지 면적이 넓고 용적률은 낮아서 대지지분이 크다. 반대로 중층 또는 고층 아파트는 같은 대지 면적에 각층 세대수가 많기 때문에 그만큼 대지 지분이 적다.

​서울 부동산 정보광장 인터넷 사이트에 들어가면 대지권 비율 항목으로 대지지분을 확인할 수 있다.

https://land.seoul.go.kr:444/land/

2. 무상지분율

무상 지분율은 개발이익 평수를 대지면적으로 나눈 비율을 말한다. 즉, 재건축 사업에서 시공사가 대지 지분을 기준으로 어느 정도 면적을 추가 분담금 없이 조합원에게 분양해줄 수 있는지 나타내는 비율이다. 무상 지분율이 높을수록 조합원은 개발 이후에 조합원 분양 평수를 크게 받을 수 있다.

무상 지분율은 높으면 높을수록 좋다.

보통 무상 지분율은 150% 정도다.

시공사를 선정할 때는 무상 지분율 제시 조건을 꼼꼼히 살펴야 한다. 재건축 아파트 투자는 무상 지분율 150% 이상으로 개발 후에 높은 평수를 분양받는 것이 성공적인 투자의 핵심이다.

​3. 재건축 초과이익환수제

재건축 초과이익환수제는 재건축으로 조합이 얻는 이익이 인근 집값 상승분과 개발비용을 빼고 1인당 평균 3000만 원을 초과하는 경우에 초과 금액의 최저 10%에서 최고 50%를 세금으로 내도록 하는 제도다. 부담금을 산정할 때의 기준일자는 재건축 추진위원회의 설립 승인일과 준공 허가일이다. 초과이익은 재건축 준공인 가시점의 집값에서 재건축 추진위원회 설립 승인 시점의 집값을 빼고 여기에 개발 비용까지 남은 익을 말한다.

​따라서 재건축 아파트에 투자하기 전에 재건축 초과이익환수제 해당 여부를 꼭 확인하고, 만약 부담금을 부담하게 된다면 액수를 확인하고 수익성을 분석해야 한다.

준공허가 시점에 집값이 올라서 초과 이익이 커진 재건축 아파트 단지가 많아졌다. 그러므로 부담금이 생각보다 크다. 일시에 커진 부담금을 대출 없이 현금으로 내야 해서 곤란해진 재건축 아파트 조합원들도 있다. 따라서 재건축 아파트에 투자하려면 초과이익 환수금액을 꼼꼼하게 살펴야 한다.

4. 현금청산

재건축 아파트 사업에서는 관리처분 인가 시점에 현금청산을 당하는 사례가 종종 있다.

​현금청산 대상자는 다음과 같다.

(1) 분양신청기간 이내에 분양 신청을 아니한 자.

(2) 분양 신청 기간 종료 이전에 분양 신청을 철회 한자

(3) 투기과열지구 내 정비 사업에서 조합원 분양분 또는 일반 분양분의 분양 대상자 및 그 세대에 속한 자 중 분양 대상자 선정일부터 5년 이내에 해당하는 자

(4) 인가된 관리처분계획에 따라 분양 대상에서 제외된 자.

(5) 사업시행자가 정한 분양 계약 체결 기간 내에 분양 계약을 체결하지 아니한 자.

(6) 분양 계약을 체결하였으나 분양 대금 미납 등 계약 사항을 이행하지 아니한 사람이다.

​재건축 규제가 완화되어 재건축 투자에 대한 기대감도 높아졌지만 재건축 초과이익환수제와 현금청산 규정이 투자의 복병이 될 수 있으니 유의해서 살펴봐야 한다.

​정리하자면, 재건축 투자는 대지지분율, 무상지분율, 재건축 초과이익환수제, 현금청산네 가지를 꼼꼼하게 살펴야만 목표한 투자 수익을 억을 수 있다.